Erhvervslejekontrakt (skabelon)
En erhvervslejekontrakt regulerer leje af kontor, butik, lager eller andre lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Begge parter er erhvervsdrivende, og kontrakten skal dække det, en boliglejekontrakt ikke rummer: moms, driftsudgifter, lejeregulering, afståelsesret og erhvervsbeskyttelse.
Erhvervslejeloven (lov om leje af erhvervslokaler m.v.) bygger på aftalefrihed — lejen og de fleste vilkår fastsættes efter parternes aftale, jf. § 9. Visse regler kan dog ikke fraviges til skade for lejeren: kravet om, at driftsudgifter ud over lejen skal specificeres med anslået beløb i kontrakten (§§ 5 og 8 — ellers kan de ikke opkræves), og opsigelsesværnet i §§ 61-66, herunder erhvervsbeskyttelsen for lejere, hvis stedlige forbliven har væsentlig betydning og værdi for virksomheden (§ 62), jf. § 68. Hver part kan desuden hvert 4. år forlange lejen reguleret til markedslejen efter § 13, medmindre reglen er fraveget i kontrakten.
Udfyld felterne, upload PDF'en på esigner.dk og underskriv med MitID. Begge parter får en tidsstemplet kopi, der dokumenterer, hvad der blev aftalt om lokalerne, lejen og reguleringen.
Udfyld og underskriv med MitID
Udfyld felterne nedenfor, tilføj hvem der skal underskrive, og betal med MobilePay. Det hele sker her — du behøver ikke hente noget.
PNG eller JPG, højst 1,5 MB. Vises øverst i dokumentet i stedet for esigner-logoet.
Trin 1 af 4
1. Parterne
Udlejer
Lejer
Gratis · uden konto · gemmes ikke, før du henter det
Sådan bliver dokumentet
Erhvervslejekontrakt
Aftale om leje af erhvervslokaler efter erhvervslejeloven
1. Parterne
Udlejer
Firmanavn
CVR-nummer
Adresse
Kontaktperson
Telefon / e-mail
Lejer
Firmanavn
CVR-nummer
Adresse
Kontaktperson
Telefon / e-mail
2. Lejemålet
Ejendommens adresse
Lejemålets beliggenhed i ejendommen (etage/del)
Areal (m²)
Antal parkeringspladser, der indgår
Fællesarealer og faciliteter, lejeren har ret til at benytte
Lejemålet overtages i den stand, det er og forefindes, som beset af lejeren. Parterne udarbejder en indflytningsrapport, der dokumenterer lejemålets stand ved overtagelsen.
3. Anvendelse
Aftalt anvendelse og branche (f.eks. kontor, detailhandel med …, lager)
Lejemålet må kun anvendes til det aftalte formål. Ændret anvendelse kræver udlejers skriftlige samtykke, jf. erhvervslejelovens § 34, bl.a. fordi ændringen kan påvirke udlejers frivillige momsregistrering. Lejeren indhenter og bekoster selv offentlige tilladelser, der knytter sig til lejerens virksomhed. Den aftalte branche har betydning for afståelsesretten (punkt 11) og for, om lejemålet er erhvervsbeskyttet.
4. Lejeperiode og opsigelse
[ ] Tidsubegrænset (løber, til en af parterne opsiger)
[ ] Tidsbegrænset (ophører uden opsigelse ved udløbsdatoen, jf. erhvervslejelovens § 63)
Overtagelsesdato
Ved tidsbegrænset: udløbsdato
Eventuel uopsigelighedsperiode for hver part
Lejeren kan opsige med 3 måneders varsel til den første i en måned, jf. erhvervslejelovens § 64. Udlejeren kan kun opsige i de tilfælde, der er nævnt i lovens § 61, med de varsler § 64 fastsætter — herunder 1 års varsel ved opsigelse til eget brug — og opsigelsen skal opfylde formkravene i § 65, hvorefter lejeren kan gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Er lejemålet erhvervsbeskyttet efter § 62, gælder desuden kravet om rimelighed og reglerne om erstatning og godtgørelse for tabt goodwill i § 66. Opsigelsesværnet kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. § 68.
5. Leje og betaling
Årlig leje eksklusive moms (kr.)
Betaling (månedsvis/kvartalsvis forud)
Betalingsdato
Konto for indbetaling
Lejen betales forud uden påkrav, jf. erhvervslejelovens § 43. Ved forsinket betaling påløber morarente efter rentelovens regler fra forfaldsdagen.
6. Moms
[ ] Udlejer er frivilligt momsregistreret for lejemålet — leje og driftsudgifter tillægges den til enhver tid gældende moms (p.t. 25 %)
[ ] Lejemålet er ikke omfattet af frivillig momsregistrering — lejen opkræves uden moms
Lejeren skal uden ugrundet ophold give udlejer skriftlig besked om forhold, der ændrer lejerens momsregistrering eller anvendelsen af lejemålet, og skal erstatte det tab, udlejer påføres ved mistet momsfradrag eller momsregulering som følge af lejerens forhold.
7. Driftsudgifter ud over lejen
Ud over lejen betaler lejeren følgende udgiftsarter med de anslåede årlige beløb, jf. erhvervslejelovens § 5, stk. 2. Udgiftsarter, der ikke er specificeret her med anslået beløb, kan ikke opkræves:
Fællesudgifter/drift af fællesarealer — anslået (kr./år)
Varme og vand — anslået (kr./år)
Ejendomsskatter og afgifter, der er væltet over på lejer — anslået (kr./år)
Andre aftalte udgiftsarter — art og anslået beløb (kr./år)
Beløbene betales a conto sammen med lejen og afregnes årligt over for de faktiske udgifter med et specificeret regnskab.
8. Lejeregulering
Lejen reguleres hvert år den 1. januar, første gang året efter overtagelsen, med den procentvise stigning i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra seneste regulering. Lejen nedsættes ikke ved fald i indekset og kan ikke blive lavere end lejen ved aftalens indgåelse.
[ ] Erhvervslejelovens § 13 om regulering til markedsleje gælder for lejeforholdet (hver part kan tidligst kræve regulering 4 år efter lejeperiodens begyndelse; ændringen indfases med ¼ pr. år)
[ ] Erhvervslejelovens § 13 er fraveget for begge parter — lejen reguleres kun efter dette punkt
9. Depositum
Depositum (antal måneders leje med tillæg af moms og driftsudgifter)
Eventuel bankgaranti — bank og beløb
Depositummet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser efter aftalen, herunder skyldig leje, istandsættelse og udgifter ved fraflytning, og reguleres, så det til enhver tid svarer til det aftalte antal måneders aktuel leje. Erhvervslejeloven sætter ingen beløbsgrænse for depositum i erhvervslejemål.
10. Vedligeholdelse
Udlejeren vedligeholder ejendommen udvendigt, herunder klimaskærm, tag og fælles tekniske installationer, jf. erhvervslejelovens § 16. Lejeren vedligeholder lejemålet indvendigt, herunder overflader, inventar og de installationer, lejeren selv har opsat. Bygningsmæssige ændringer og udvendig skiltning kræver udlejers skriftlige samtykke; samtykke til sædvanlig virksomhedsskiltning kan ikke nægtes uden saglig grund.
Afvigende fordeling af vedligeholdelsen (udfyldes kun hvis aftalt)
11. Afståelse og fremleje
[ ] Lejeren har afståelsesret efter erhvervslejelovens § 55 — retten til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det
[ ] Afståelsesretten er fraveget
Fremleje eller anden overladelse af brugen kræver udlejers skriftlige samtykke, jf. erhvervslejelovens § 34, stk. 2. Samtykke kan ikke nægtes uden saglig grund.
12. Misligholdelse og ophævelse
Udlejeren kan ophæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, jf. erhvervslejelovens § 69, herunder når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt, og lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav er kommet frem, jf. § 69, stk. 3. Ved ophævelse skal lejeren straks fraflytte og betale leje mv. for tiden, indtil lejeren kunne være fraflyttet med aftalt varsel, med fradrag af det, udlejeren opnår ved genudlejning, jf. § 71.
13. Fraflytning
Ved fraflytning afleveres lejemålet ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra almindeligt slid og ælde. Indretninger, lejeren har udført, fjernes, og skader udbedres, medmindre parterne skriftligt aftaler, at de overtages af udlejeren uden vederlag. Parterne afholder fælles flyttesyn og udarbejder en fraflytningsrapport.
14. Underskrift
Aftalen underskrives elektronisk. Begge parter får adgang til det underskrevne dokument og bekræfter indholdet ved underskrift. For hver part underskriver en tegningsberettiget eller befuldmægtiget person.
Sted og dato
For udlejer (underskrift)
Sted og dato
For lejer (underskrift)
Foretrækker du at udfylde manuelt?
Hvad skabelonen indeholder
- Udlejer og lejer med CVR-nummer og kontaktperson
- Lejemålet — adresse, areal, fællesfaciliteter og parkering
- Aftalt anvendelse og branche (har betydning for afståelsesret og erhvervsbeskyttelse)
- Leje, betaling, driftsudgifter specificeret med anslåede beløb (erhvervslejelovens § 5)
- Årlig nettoprisindeks-regulering og stillingtagen til markedsleje efter § 13
- Moms ved frivilligt momsregistreret udlejning (25 %)
- Depositum, vedligeholdelsesfordeling, afståelsesret og fremleje
- Opsigelsesvarsler, misligholdelse, fraflytning og underskriftsfelt
Sådan underskriver du den med MitID
- 1
Hent skabelonen. Hent erhvervslejekontrakt som PDF eller Word.
- 2
Udfyld. Udfyld oplysningerne i dokumentet på din egen computer.
- 3
Upload og underskriv. Upload det udfyldte PDF på esigner.dk, tilføj e-mails og underskriv med MitID.
Moms på lejen? Ansøg om frivillig momsregistrering
Erhvervsudlejning er momsfri, medmindre udlejer er frivilligt momsregistreret for lejemålet. Registreringen betyder, at der skal opkræves 25 % moms af lejen — og at udlejer får fradrag for moms på drift, vedligeholdelse og ombygning. Det er normalt en fordel, når lejeren selv er momsregistreret og kan trække momsen fra.
Ansøgningen om frivillig registrering for udlejning af fast ejendom indgives digitalt til Skattestyrelsen via virk.dk (blanket 31.001). Registreringen omfatter kun de lokaler, der faktisk udlejes eller søges udlejet erhvervsmæssigt, og kan ikke omfatte boligformål. Sørg for, at lejekontrakten dokumenterer den aftalte momsbehandling, før første leje faktureres.
Kilde og juridisk grundlag
Skabelonen bygger på erhvervslejeloven (lov om leje af erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1218 af 11. oktober 2018 med senere ændringer). Loven bygger på aftalefrihed, men bl.a. §§ 5-6 om specifikation af driftsudgifter og opsigelsesværnet i §§ 61-66 kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Erhvervslejeloven (danskelove.dk) (åbnes i ny fane)Ofte stillede spørgsmål
- Hvilken lov gælder for en erhvervslejekontrakt?
- Erhvervslejeloven gælder for leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, jf. § 1. Loven bygger på aftalefrihed, så kontrakten er afgørende — men enkelte regler kan ikke fraviges til skade for lejeren: §§ 5-6 om specifikation af driftsudgifter, § 7 (aftalelovens § 36) og opsigelsesværnet i §§ 61-66, jf. § 68. Boliglejeloven gælder ikke for rene erhvervslejemål.
- Hvad er markedsleje, og hvornår kan lejen kræves reguleret?
- Efter erhvervslejelovens § 13 kan hver part forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller højere end det, en kyndig lejer og udlejer ville aftale for lejemålet. Kravet kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter seneste regulering efter § 13, og ændringen indfases med en fjerdedel om året over 4 år. Reglen kan fraviges i kontrakten — mange erhvervslejekontrakter gør det og nøjes med årlig indeksregulering.
- Hvad betyder erhvervsbeskyttelse, og hvordan kan udlejer opsige?
- Udlejer kan som udgangspunkt kun opsige i de tilfælde, § 61 nævner — fx eget brug eller nedrivning — med 3 måneders varsel, dog 1 års varsel ved opsigelse til eget brug (§ 64). Driver lejeren en virksomhed, hvis stedlige forbliven har væsentlig betydning og værdi for virksomheden (fx en indarbejdet butik), er lejemålet erhvervsbeskyttet efter § 62, og opsigelsen skal desuden være rimelig ud fra begge parters forhold. Ved opsigelse har lejeren normalt krav på erstatning og godtgørelse for tabt goodwill efter § 66, og opsigelsesværnet kan ikke fraviges på forhånd, jf. § 68. Lejeren kan gøre indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem (§ 65).
- Har lejeren afståelsesret?
- Efter erhvervslejelovens § 55 har lejeren ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det — fx den indtrædende lejers økonomi eller manglende branchekendskab. Bestemmelsen kan fraviges eller udvides i kontrakten, så tag udtrykkeligt stilling: afståelsesretten er ofte en betydelig værdi for lejeren ved salg af virksomheden.
- Skal der lægges moms på huslejen?
- Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt momsfri. Udlejer kan dog få tilladelse til frivillig momsregistrering for erhvervsmæssig udlejning efter momslovens § 51 — så lægges 25 % moms på lejen og driftsudgifterne, og udlejer får til gengæld fradrag for moms på udgifter til lejemålet. Frivillig registrering kan ikke omfatte udlejning til boligformål. Kontrakten bør angive, om lejen er oplyst med eller uden moms.
Er du i tvivl, om en elektronisk underskrift holder juridisk? Læs om elektronisk underskrift →
Andre skabeloner
Se alle skabelonerDenne skabelon er et generelt udgangspunkt og er ikke juridisk rådgivning. Kontrollér, at indholdet passer til din situation, og søg juridisk bistand ved tvivl.